Barcelona, 10 de diciembre de 2023.
Muy Sres. Nuestros,
Con motivo de la confirmación del gobierno de coalición y por tanto de la no revocación de la norma y la inminente aprobación de las “zonas tensionadas” propuestas por las Comunidades Autónomas, es especial, las de Catalunya, pasamos a informarles de las repercusiones más importantes de la norma.
YA EN VIGOR:
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son a cargo del arrendador.
Información al inquilino: Identificar al arrendador, nota registral, información de la vivienda como: Cédula de Habitabilidad, Boletín energético, superficies, antigüedad del edificio y reformas realizadas, servicios, etc.
Definición de gran tenedor: persona física o jurídica, titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Afecta a los contratos de viviendas reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, por lo que quedan al margen de la regulación los contratos de temporada, de oficinas, locales, etc.
Zonas de mercado tensionado: Pendiente de que las administraciones puedan iniciar el procedimiento para declarar zonas de mercado tensionado, o les aprueben las propuestas.
Prórrogas de contratos firmados después de 26 de mayo de 2023: Una prórroga extraordinaria de 1 año: Propietario gran tenedor e inquilino en situación de vulnerabilidad social y económica acreditada. Deberá ser solicitada por el arrendatario y aceptada obligatoriamente por el arrendador, una vez transcurridas las prórrogas obligatorias o tácitas.
Desahucio de inquilinos y ocupas: No se admiten demandas de desahucio hasta que se:
Se aclare si se trata de la vivienda habitual de la persona que la ocupa.
El propietario declare si es gran tenedor o demostrar que es un pequeño tenedor.
Si el propietario es gran tenedor, deberá acreditar que quien reside en la vivienda no es una persona vulnerable. En caso de serlo, deberá haber tenido lugar un proceso previo de mediación antes de la interposición de la demanda.
A PARTIR DE LA DECLARACION DE ZONA TENSIONADA QUE AFECTE A LA VIVIENDA,
No es zona tensionada hasta que no hay una resolución por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que la declare.
En zonas de mercado residencial tensionado, las CCAA (como Catalunya) pueden considerar como gran tenedor aquella persona física o jurídica que tenga 5 o más propiedades. Estas 5 propiedades deben estar situadas en un área de mercado tensionado.
Habrá que informar al potencial arrendatario que la vivienda se encuentra en una zona declarada mercado tensionado, del importe de la renta del contrato que hubiera estado en vigor en los últimos cinco años, y del valor de renta que le corresponda atendiendo al índice de referencia.
Actualización de rentas:
Para 2024: Un 3%.
Para 2025: Un nuevo índice de revisión que elaborará el Instituto Nacional de Estadística.
Prórrogas de contratos firmados después de 26 de mayo de 2023: La prórroga extraordinaria por tres años más, la podrá solicitar el arrendatario y el arrendador estará obligado a aceptarla. Afecta a cualquier propietario y el inquilino no necesita encontrarse en situación de vulnerabilidad social y económica, sino que sólo es necesario que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.
LIMITACION DE RENTAS:
En zona no tensionada, independientemente de la consideración que tenga el propietario, la renta del nuevo contrato será la que libremente acuerden las partes.
En zona tensionada y vivienda de un pequeño propietario, la renta del nuevo contrato no podrá ser superior a la renta del último contrato de arrendamiento que haya estado vigente en los últimos 5 años, se podrá aplicar la cláusula de actualización de renta pactada en el contrato anterior. Si en el contrato anterior no se acordó repercutir las cuotas o gastos, en el nuevo contrato tampoco se podrá pactar.
En zona tensionada y vivienda de un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá ser superior a la acabada de indicar para el pequeño propietario, ni superar el índice que se establezca, pendiente. Deberá aplicarse la renta más baja.
En zona tensionada y que no ha sido arrendada en los últimos 5 años, se aplica el índice, según sea un gran tenedor o un pequeño propietario, mientras no exista el índice la renta será libre.
Si la renta viene determinada por le contrato anterior, se podrá incrementar en un 10% si se ha Rehabilitado en los 2 años anteriores, si se han hecho actuaciones en los dos años anteriores que acrediten un ahorro energético del 30%, o que mejoren la accesibilidad y el contrato se formalice por un periodo de 10 años o superior.
FISCALIDAD:
Para los contratos suscritos desde 26 de mayo de 2023 y con efectos fiscales a partir del 1 de enero de 2024:
Reducciones en el IRPF:
90%, piso situado en zona de mercado tenso y reducir el alquiler en más del 5% respecto a la última renta del contrato anterior.
70%, piso situado en zona de mercado tenso y que se alquila por primera vez, inquilino con edad comprendida entre los 18 y 35 años.
60%, viviendas rehabilitadas (concepto fiscal de rehabilitación) en los dos años anteriores a la celebración del contrato.
50%, el resto de casos.
Para los contratos suscritos con anterioridad al 26 de mayo de 2023, seguirán beneficiándose de la antigua reducción del 60% si aplica.
OBLIGACIONES PROCESALES DEL GRAN TENEDOR DE VIVIENDA:
En los casos en los que pretenda la recuperación de la posesión de una finca, la demanda debe especificar si el inmueble objeto de la misma constituye la vivienda habitual de la persona ocupante y si la parte demandante cumple con la condición de gran tenedora de vivienda, en cuyo caso tendrá la obligación de especificar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica. Si incumple estos requisitos se inadmitirán las demandas interpuestas. En caso de indicarse que no tiene la condición de gran tenedor, deberá adjuntarse a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad que enumere los bienes inmuebles que se hallan a su nombre. En caso de indicarse que, si se tiene la condición de gran tenedor, para acreditar si la parte demandada se halla no en situación de vulnerabilidad económica, se requiere presentar un documento acreditativo emitido por los servicios competentes en materia de vivienda, asistencia social y atención a personas en situación de exclusión social. Además, si se trata de un gran tenedor de vivienda, el bien inmueble es la vivienda habitual de la persona ocupante y ésta se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirá la demanda si no se ha cumplido con el procedimiento de conciliación o intermediación establecido al efecto por las Administraciones Públicas competentes. Para acreditar el cumplimiento de este requisito, habrá que suscribir una declaración responsable de haber acudido a los servicios pertinentes o el documento acreditativo del resultado del procedimiento de conciliación o intermediación.
Esto también es aplicable en caso de subasta de la vivienda habitual del ejecutado si el acreedor es una empresa de vivienda o un gran tenedor de vivienda, y el ejecutado se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
Esperando la presente les sea de utilidad y quedando a su disposición para resolverles cuantas dudas les merezca o para realizarles cuantas gestiones requieran al respecto, aprovecho la oportunidad para saludarles muy atentamente, y ofrecerles como siempre mi despacho y consideración.
Atentamente,