Circular: Medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
Muy Sres. nuestros,
Por la presente les informamos de las principales reformas en materia de arrendamiento de viviendas, introducidas en la Ley 4/2013, para promover y flexibilizar el mercado de alquilier de viviendas, y que incluye entre otras medidas:
1. MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (en los siguientes aspectos fundamentales):
i. La duración del arrendamiento reduciendo de 5 a 3 años la duración inicial obligatoria y de 3 años a 1 la prórroga tácita. ii. Recuperación del inmueble por parte del arrendador para destinarlo a vivienda permanente. iii. Derecho de desistimiento del arrendatario una vez transcurridos 6 meses de la duración del contrato comunicándolo con una antelación mínima de 1 mes.
· Plazo mínimo: Se reduce de cinco a tres años la duración inicial obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
Cuando llega el vencimiento del contrato, o cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años (antes 5 años): Si ninguna de las partes notifica a la otra, en el plazo de 30 días (antes 1 mes), de antelación de aquella fecha, de su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
· Posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente:se incorpora esta posibilidad aunque no se hubiese previsto expresamente así en el contrato, si bien se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato.
Para ello será necesario que el arrendador lo comunique al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
· Desistimiento del contrato: Posibilidad de desistimiento por el arrendatario una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento con un máximo de un mes por año pendiente de cumplir.
· Otras modificaciones:
Separación o divorcio del arrendatario:El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o por un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.
Determinación de la renta: En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos pactados y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato.
Actualización de la Renta:La renta se actualizará cada año. La novedad es que se realizará en las condiciones pactadas por las partes. En defecto de pacto, se aplicará lo establecido en la LAU, es decir, el IPC en un periodo de 12 meses.
Arrendamientos con minusvalía:Previa notificación al arrendador, el arrendatario podrá realizar obras necesarias para adecuar la vivienda a la condición del minusválido o a la de su cónyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente, ampliando este derecho a las personas mayores de 70 años. Estas obras no podrán afectar a los elementos comunes del edificio.
Derecho de adquisición preferente:Se puede pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.
· Efectos de la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
En relación con los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento el art. 7.2 de la LAU establece que para que los mismos surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.
· Enajenación de la vivienda arrendada:
Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedaara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción a compra, quedará extinguido el arrendamiento salvo que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.
2. CREACIÓN DE UN REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE RENTAS.
Este Registro tiene como finalidad ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio por el incumplimiento de sus obligaciones de pago de la renta.
3. DISPOSICIÓN TRANSITORIA.
Esta Ley solo será de aplicación a los contratos de arrendamiento posteriores a su entrada en vigor, salvo que las partes expresamente acuerden acogerse a esta normativa.
Sin otro particular y esperando que sea de su utilidad estamos a su disposición para cuantas dudas desee aclarar al respecto y, aprovechamos la oportunidad para saludarles atentamente y ofrecerles como siempre nuestro despacho y consideración.